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Life2020.09.25

내 집, 마련할 수 있을까?

이쯤 되면 무시하고 넘어갈 수 없는 수준이다. 7년 전 5억원을 호가하던 서울 아파트 평균 가격이 이제 10억원을 돌파했다.

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집을 산다는 게 결혼을 해서 가정을 이룰 때나 생각하는 일인 줄 알았다. 그러나 연일 쏟아지는 부동산 기사를 보니 분위기가 심상치 않다. ‘과연 내 집 마련이 가능한 걸까?’ 우선 기존의 생각부터 바꾸자. 대부분의 사람들은 집을 살 때 집값의 전부가 있어야 한다고 생각한다. 나 역시 그랬다. 하지만 전 세계 어디에도 가진 돈의 전부로 집을 사는 나라는 없다. 담보대출을 의미하는 ‘모기지(mortgage)’는 ‘죽을 때까지’라는 의미를 갖는 프랑스어에서 유래된 것으로, 집을 소유하는 35년(주택담보대출 최장 기간) 동안 이를 갚아나간다. 죽을 때까지 갚는 그 심정을 의미하는 것일 수도 있겠다. 나도 첫 주택을 살 때 동료들에게 “회사에서 언제 잘릴지 모르는데, 어떻게 그걸 다 갚아요?”라는 질문을 수도 없이 받았다. 하지만 집은 거주하는 공간이다. 최소 5년은 팔 이유가 없다는 점에 주목해야 한다. 즉 전액을 어떻게 갚아나갈지보다, 매달 나가는 주택담보대출의 원리금을 감당할 수 있느냐가 더 중요하단 뜻이다. 너무 무책임한 말일까? 글쎄. 실제 집을 가지고 있는 사람 대부분은 대출을 갚기 위해 세 가지 방법을 쓴다. 첫째, 구입한 집에 전세를 주고 대출을 일시 상환한 후 본인은 다른 집을 또 매수하거나 전월세로 이사. 둘째, 집을 팔아 대출금 갚기. 셋째, 주택연금에 가입함으로써 기존 대출을 상환하고 차액에 대해서만 연금받기. 나는 이 중 2번째 방법을 주로 활용했다. 여건이 되는 선에서 집을 한 채 사고 거주를 한 후, 다시 팔아 기존 대출은 갚고 조금더 (회사와 가깝고, 자녀 키우기) 좋은 집으로 조금씩 이동했다. 그렇게 4년 동안 4번의 이사를 하면서 부동산에 대해 실제적인 경험도 쌓고 더 좋은 집을 고르는 눈을 조금씩 키워왔다. 소위 말하는 ‘투자 고수’는 아니더라도, 적어도 손해를 보는 부동산은 사지 않는 수준이 되었다.
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대출을 받아 35년 동안 착실히 갚아야 한다는 생각부터 바꿔야한다. 단, 현 정부 정책은 지역에 따라 대출을 일괄 규제한다는 것이 문제다. 아무리 자신이 무주택자이고 소득 수준이 높다 하더라도 서울이라는 이유로 집값의 40%만 대출이 된다고 하니 좀 억울한 측면이 있다. 무주택자에게는 집값의 최고 100% 담보대출을 해주는 나라도 있다던데. 정부가 이런 걸 벤치마킹했으면 하는 바람이다. 그렇다고, 무작정 포기해야 할까? 아니다. ‘포기하는 순간, 그때가 끝’이라는 말도 있지 않던가. 비록 지금이 무척 힘든 시기일지라도 이렇게 접근해보자. 우선 본인이 활용할 수 있는 자금의 최대치를 구하자. 당연히 대출 포함이다. 대출 2억, 자기 돈 2억, 총 4억원을 예로 들어보자. 우선 대출 2억의 경우 2.5%의 금리, 35년 원리금균등으로 상환할 경우 매달 71만5000원 정도를 납부해야 한다. 이 금액이 본인 소득의 50% 미만이어야 한다. 나는 소득의 70%까지 받아본 적이 있다. 하지만 지금은 말리고 싶다. 본인 상황에 맞게 가용할 수 있는 대출 금액을 먼저 정하자. 다음 가용 자금 4억원으로 구할 수 있는 집을 살펴보자. 이때 주거 형태와 지역을 결정해야 한다. 당연히 아파트를 선호할 것이다. 하지만 같은 아파트라도 직장이 가깝고 인프라가 잘 갖춰진 곳으로 갈수록 비싸다. 이러한 지역의 특징을 ‘입지’라고 하는데 누구나 그러한 입지를 선호하기에 가격이 높다. 수요가 높으면 가격 역시 높아지지 않는가? ‘수요가 높으니 공급을 늘려 가격을 떨어뜨리면 되지 않을까?’라는 생각도 할 수 있다. 하지만 ‘부(不)’동산이다. 즉 ‘움직일 수 없는’ 재화로, 인기가 많은 그 지역에 팔리지 않는 주택을 가져다놓을 수 없다. 이 현실을 먼저 인식해야 한다. 어쩔 수 없이 한정된 자금으로 원하는 지역을 계속해서 찾아볼 수밖에 없다. 이때 서울을 중심으로 하면 한 가지 특징이 나타나는데, 강남·종로·여의도에서 가까울수록 집값이 비싸고 멀어질수록 가격이 내려간다는 점이다. 세 곳이 서울에서 양질의 일자리가 가장 많아서다. ‘돈이 많으면 편하게 차로 이동해도 되니 한적한 곳을 더 좋아하지 않을까’라고 생각할 수도 있다. 하지만 내가 만난 부자들이 가장 소중하게 여기는 것 중 하나는 바로 ‘시간’이다. 출퇴근을 위해 길에서 버리는 시간을 가장 아깝게 생각한다.
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이쯤에서 나름 좋은 생각을 하는 사람들이 등장한다. “꼭 아파트에서 살아야 하나요? 중심지에 있으면서 직장과 가깝고 편의는 누리되, 집값이 저렴한 빌라나 오피스텔은 어떤가요?” 충분히 가능한 생각이다. 하지만 “그럼 그 빌라나 오피스텔은 나중에(5~10년 후) 어떤 사람에게 팔 건가요?”라고 묻고 싶다. 마땅한 답변이, 확신이 없다면 다시 한번 생각해보기 바란다. 앞서 설명한 대로 세를 놓거나, 집을 팔거나 혹은 연금에 가입해 담보대출을 갚아야한다. 연금의 경우 아파트 대비 빌라나 오피스텔은 그 가치가 적은 편이며 팔거나 세를 놓기에도 불리하다. 가용할 수 있는 자금으로 내 집 마련을 생각할 때, 양질의 일자리와 가깝거나 향후 일자리가 많이 생기는 곳을 생각해야 한다. 또한 물리적 거리는 비록 멀지만 GTX나 신분당선 등 교통수단으로 이를 단축할 수 있는 입지를 고려하자. 서울에서도 이런 지역에 4억원대의 아파트가 있다. 물론 여러 측면에서 성에 차지 않을 것이다. 어떤 사람은 이런 질문을 건네기도 한다. “그러다 집값이 떨어지면 어떻게 되나요?” 거주할 집을 구하는데 당장 몇 개월 후에 집값이 떨어진다고 배아파할 필요가 있을까? 그보다는 5~10년 후 가격을 생각했을 때 지금보다 최소한 가격이 떨어지지 않으면 되는 것 아닌가? 중간에 발생하는 가격 변동은 크게 의미가 없다. 가격이 오른다고 팔것도 아니고(주변 집도 다 올라가 결국 갈 곳이 없다), 가격이 떨어진다고 팔 것도 아니다. 기분은 좀 나쁘지만 은행에 내는 대출금 원리는 동일하니까. 중요한 건 여력이 되는 선에서 대출금을 납입 할 수 있고 직장에 다니기 적당히 좋으면서, ‘내 집’이라는 안락함을 누릴 수 있는 그런 곳을 선택하느냐 마느냐이다. 그래서 집주인에게 월세 내느니 차라리 은행에 월세(대출금 원금과 이자) 내는게 낫겠다는 말도 있지 않은가. 가장 최저점에서 집을 사겠다는 것이야말로 거주자가 아닌 투자자의 관점 아닐까?
#집 #투자 #부동산 #대한민국부동산초보를위한아파트투자의정석 #집값
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